빌라왕 사건이 본격적으로 드러난 지 1년이 지났다. 빌라왕 사건은 무려 1000채가 넘는 빌라와 오피스텔을 무자본 갭투자로 보유하던 전세 사기번이 갑자기 사망하면서 세입자들이 전세보증금을 날릴 위기에 처한 사건이다. 그래도 전세 계약할 때 조금이라도 알면 유용할 전세 관련 용어, 전세 사기 유형 3가지 적어보겠다.
전세 관련 용어
전세 관련 용어 몇 가지 살펴보자.
깡통전세: 전세가가 매매가와 같거나 높은 집에서 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황으로 갭 투자 사기로 이어질 수 있다. 특히 전세 임대 수요가 많아 전세 시장에 거품이 많은 곳에는 캔 전세 임대가 많다. 안전선은 [분양가 × 70% >= 전세가격]이다.
대항력: 주택을 사용할 권리와 보증금을 돌려받을 권리로 전세계약 후 주민센터에서 전입신고하면 다음날 00시에 효력이 발생(=대항력발생) 한다.
우선 변제권: 집이 경매에 넘어가도 제삼자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리이다. 입주신고 후 확정일자를 받는 것이 조건이다. 신청시 600원 지급. 유효시점은 대항력이 갖춰진 직후 즉, 입주신고 다음날 00시이다. 집주인이 내가 확정일자를 받았을 때보다 집주인이 근저당을 설정하는 시점이 늦을 경우, 집이 경매에 넘어가도 내가 낙찰금액에서 전세보증금을 은행보다 먼저 받을 수 있다.
전세권설정: 집을 경매로 팔아도 제3자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리이다. 우선변제의 권리와 유사하다. 조건은 계약 시 법무사를 통해 권리를 설정하는 것이다. 효력 발생 시점은 전 세계 계약 직후다.
전세보증보험: 보험 가입 시 경매에 집이 넘어가더라도 기관이 보장한도 내에서 전세보증금 선지급. SGI (Seoul Guarantee Insurance, 서울보증보험), HUG (Korea Housing & Urban Guarantee Corporation, 주택도시보증공사) 통해 가입 가능하다. 다만, 권리사항이 복잡한 전셋집은 가입 불가. 전세보증보험 가입이 불가한 집은 계약을 맺지 않는 것이 좋다.
전세사기 유형 3가지
전세사기 유형을 크게 3 가지고 보려고 한다.
유형 1 무자본 갭투자 사기
집주인이 갭투자를 하다가 집값이 떨어지면 임차인에게 보증금을 돌려주지 못할 수도 있다. 이때 집은 경매로 넘어가는데 낙찰가는 임차인이 합의한 금액보다 훨씬 낮고, 집주인이 은행 대출이 있으면 낙찰가는 우선적으로 은행에 배정되어 세입자는 돈을 거의 돌려받지 못한다..
이를 방지하기 위해서 등기부 등본에 저당권이 있는지 반드시 확인해야 한다.
유형 2 대항력 악용 사기
전세 사기범들은 시스템의 허점을 노려 대항력을 후순위로 밀어버린다. 그러니까 내 대항력이 집주인의 근저당 후순위로 밀려나게 되는 것이다. 좀 더 자세히 보면 근저당이 없는 집인데 계약 당일에 입주신고를 하고 확정일자를 받았다고 해도 대항력 발생 시점을 악용한 사기가 있을 수 있다. 세입자는 계약이 체결된 시점부터 다음날 00시까지 대항력과 우선변제권이 없는 무방비 상태에 놓이게 된다. 만약 집주인이 이 시간 동안 거액의 대출을 받고 근저당을 설정한 후 대출금을 가지고 잠적할 경우 집이 경매에 넘어가게 되었을 때 세입자의 대항력과 우선변제권이 발생하는 시점보다 근저당 시점이 더 빠르기 때문에 은행이 낙찰금액을 먼저 가져간다.
이를 방지하기 위해 계약서 특약에 '계약 후 잔금을 지급한 다음날까지/지급일로부터 00일 동안은 임대주택에 저당권이나 근저당 같은 권리 설정을 하지 않겠다. 이를 위반할 경우 임대차계약은 무효가 되며 임대인은 임차인에게 특별손해배상을 하여야 한다'라고 무조건 반드시 기재할 것. 또 다른 예방법은 법무사를 통해 전세계약과 동시에 전세권설정을 하는 것이다.
유형 3 신탁사기
집주인은 건물을 짓기 전에 신탁회사에 소유권을 양도하고 은행에서 거액의 대출을 받는다. 이때 건물주가 부동산에 대한 전월세 계약을 체결할 시 반드시 신탁회사의 동의를 받아야 한다는 신탁원부를 작성된다. 집주인이 동의 없이 세입자를 모집하여 전세계약을 체결하면 그 계약은 아무런 효력이 없는 가짜 계약서가 된다. 계약 자체가 미비하면 집주인도, 부동산 중개업자도, 전세보증보험(ex. HUG주택도시보증공사)도 책임지지 않는다. 만약 건물주가 여러 세입자로부터 거액의 보증금을 갈취하고 잠정 할 경우 이 보증금은 임대차보호법의 보호를 받지 못한다.
이를 방지하기 위해 등기부등본에 신탁등기사항이 있는지 확인하고, 신탁등기사항이 있는 경우 반드시 등기소에서 신탁원부를 발급받고 대금지급자를 확인한 후 임대차계약에 대한 모든 동의를 받아야 한다. 신탁회사와 직접 계약하거나 신탁회사로부터 위임장(집주인의 임대차 계약권한)이 유효한지 확인해야 한다. 통상을구는 채무(대출) 항목이 표시되지만, 신탁부동산의 채무는 을구에 나타나지 않으며, 신탁원부를 따로 떼서 별도로 확인해야 한다. 특약이 체결되기 위해서는 신탁회사의 직접적인 동의를 받아야 한다. 중개인이나 계약서를 신뢰하지 말고 직접 확인하는 게 중요하다.
이렇게 공부를 해도 작정하고 속이는 사람을 어떻게 할 수가 없다. 아무리 꼼꼼하게 검토해도 일어날 수 있는 일이다. 피해자들은 피해도 보고 딱히 정부에서 도와주는 방법도 효율적이지 못한 상황 같다. 한두 푼도 아니고 그런 큰돈을 하루아침에 날리게 되면 하늘이 무너져 내릴 것 같다. 피해자들을 위해 또 이런 피해가 생기지 않도록 정부에서 법과 제도를 단단하게 정비해 나가야 할 것이다.